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2011年10月28日 星期五

中區再發展需要引進物業管理

中區商圈沒落已久,市區之內到處都是老舊的房子以及緊閉門窗沒有營業的店面,能夠擁有中區土地的業主,大都是過去曾經在此獲利的商人,隨著市區的沒落蕭條,沒有新的投資者到這裡做生意,他們也只好無可奈何的將黃金店面廢置,業主本身不是退休就是落腳在別的地方,因為缺乏管理的能力,情況越來越不樂觀。

此時進行中區商圈再發展的計劃,除了規劃商圈地段的用途改造之外,必須成立物業管理的大型商業機構,協助業主整合屬於個人資產的投資效益,否則私人利益的考量將會嚴重妨礙整體空間的發展計劃。以下摘述為基本概念。

物業管理

「物業管理」是物業的一種增值服務,除了提供建築物內勞務與服務,以延續建築物壽命與使用的基本需求外,更應藉由營運管理增加收入,以提升不動產與土地的價值。 物業服務項目包括:警衛保全,清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。

物業管理是與建築物使用有關的管理服務,他的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。

物業之意義

所謂「物業」者,乃指不同型態不動產之泛稱,包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」,若以建物使用型態區分,則可分為:

  1. 商業物業:商業大樓、辦公大樓。
  2. 商店物業:商場、商店街、購物中心。
  3. 工業物業:工業大樓、大型廠房。
  4. 住宅物業:住宅大樓、大型社區、別墅。
  5. 專用物業:酒店、醫院、百貨公司、學校。
  6. 休閒物業:渡假村、俱樂部、遊樂場。
  7. 公共物業:公園、車站、大會堂、運動場。
  8. 綜合物業:在同一建物內有一種以上之使用型態者。

上列各項物業分類舉例,還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。

物業管理之範疇

「物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。

一、投資管理:其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值,為所有權人創造最大之不動產投資報酬,其主要之業務內容包括:

  1. 物業投資開發可行性評估:例如土地開發,使用型態可行性研究,建物重建、改建或整修計劃,投資分析等相關作業項目,以提供業主作為投資決策之依據。
  2. 物業使用規劃及代理執行:針對專案之管理,提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議,協助業主選聘各項工程專家顧問,並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃,確定能在預算中如期完工,以達成業主之目標。
  3. 租賃管理及仲介銷售:包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定,區域市場分析,交易程序之顧問諮詢等相關服務項目,促成業主達成取得或處置建物之目的。

二、建物管理:其目的是對物業之實體設施,作有效機能維持正常運作之監督控制,讓使用者擁有高品質之建物使用環境,並為所有權人維持且保有建物之最高價值,其主要業務內容包括:

  1. 安全管理:如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等。
  2. 設備管理:如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。
  3. 衛生管理:如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。
  4. 行政及財務管理:如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。
  5. 代理及生活服務:如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。﹝摘自維基百科﹞