中區再發展需要引進物業管理

中區商圈沒落已久，市區之內到處都是老舊的房子以及緊閉門窗沒有營業的店面，能夠擁有中區土地的業主，大都是過去曾經在此獲利的商人，隨著市區的沒落蕭條，沒有新的投資者到這裡做生意，他們也只好無可奈何的將黃金店面廢置，業主本身不是退休就是落腳在別的地方，因為缺乏管理的能力，情況越來越不樂觀。

此時進行中區商圈再發展的計劃，除了規劃商圈地段的用途改造之外，必須成立物業管理的大型商業機構，協助業主整合屬於個人資產的投資效益，否則私人利益的考量將會嚴重妨礙整體空間的發展計劃。以下摘述為基本概念。

物業管理

「物業管理」是物業的一種增值服務，除了提供建築物內勞務與服務，以延續建築物壽命與使用的基本需求外，更應藉由營運管理增加收入，以提升不動產與土地的價值。 物業服務項目包括：警衛保全，清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。

物業管理是與建築物使用有關的管理服務，他的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。

物業之意義

所謂「物業」者，乃指不同型態不動產之泛稱，包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」，若以建物使用型態區分，則可分為：

1. 商業物業：商業大樓、辦公大樓。
2. 商店物業：商場、商店街、購物中心。
3. 工業物業：工業大樓、大型廠房。
4. 住宅物業：住宅大樓、大型社區、別墅。
5. 專用物業：酒店、醫院、百貨公司、學校。
6. 休閒物業：渡假村、俱樂部、遊樂場。
7. 公共物業：公園、車站、大會堂、運動場。
8. 綜合物業：在同一建物內有一種以上之使用型態者。

上列各項物業分類舉例，還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。

物業管理之範疇

「物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。

一、投資管理：其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值，為所有權人創造最大之不動產投資報酬，其主要之業務內容包括：

1. 物業投資開發可行性評估：例如土地開發，使用型態可行性研究，建物重建、改建或整修計劃，投資分析等相關作業項目，以提供業主作為投資決策之依據。
   
2. 物業使用規劃及代理執行：針對專案之管理，提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議，協助業主選聘各項工程專家顧問，並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃，確定能在預算中如期完工，以達成業主之目標。
   
3. 租賃管理及仲介銷售：包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定，區域市場分析，交易程序之顧問諮詢等相關服務項目，促成業主達成取得或處置建物之目的。

二、建物管理：其目的是對物業之實體設施，作有效機能維持正常運作之監督控制，讓使用者擁有高品質之建物使用環境，並為所有權人維持且保有建物之最高價值，其主要業務內容包括：

1. 安全管理：如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等。
   
2. 設備管理：如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。
   
3. 衛生管理：如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。
   
4. 行政及財務管理：如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。
   
5. 代理及生活服務：如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。﹝摘自維基百科﹞

中區再生第二次諮詢會議

繼9月15日台中市政府都市發展局召開第一次「台中市中區再生及永續發展」諮詢會議之後，都發局於10月26日下午召開第二次諮詢會議。

有別於第一次會議，第二次受邀請參加會議的人員，有逢甲大學的黎淑婷及劉立偉教授，朝陽大學的陳信安及楊敏芝教授，另外還有台灣旅遊協會的秘書長張景雲及忘了請教名片的負責人。除了何澄祥之外都是第一次來參加諮詢會議，據個人猜測，都發局可能是想廣泛收集各界專業人士的意見，在所有的諮詢會議結束之後整理出最後的成果。讓我比較訝異的是受邀參加第二次諮詢會議的人員可以收到2000元的出席費，或許是隨著經驗的累積，召開的會議越來越慎重行事。

都發局參加會議的人員除了由局長何肇喜親自出席之外，還有副局長黃服賜及副總工程司賴英錫，帶領都發局各科相關人員參加會議，交通局也派人出席。

與會人士都非常關心台中市中區再發展的趨勢，美中不足的是在高談闊論之外缺乏具體的作為，也不好意思自告奮勇的在這項計劃當中爭取工作的任務。只有何澄祥在第一次會議當中提出成立委員會的建議被列入紀錄，第二次會議提出首要工作是調查在地資料繪製資源地圖，獲得與會人士的一致認同，局長交待局內人員應該進行此項工作，繪製3D資源地圖，甚至是加上時間序列的4D地圖。遺憾的是公部門一直缺乏與私部門共同合作的經驗，這種任務只會想到編列預算上網招標，發包給廠商完成上級交代的工作，殊不知有許多地方上的資訊只有在地人最清楚，如果不能動員各方面的相關人士參與規劃，將來會面對許多難題。

此次副局長黃福賜也有備而來，他提出一張早期的台中市中區行政區域圖及台中市地名調查的資料，地圖上註明的都是中區商圈在沒落之前一些重要的營業單位，如今景物全非更讓人興起應該設法賦予新生命重振繁華的雄心壯志。

會後我到副總工程司賴英錫的辦公室，談論進一步該做的事情。經過局長辦公室看到局長正在接見一位想在中區找適當地點經營娛樂場所的謝坤霖先生，局長立刻把任務交給我們二位洽談。我們建議可以考慮在原來的豐中戲院或永豐餘紙廠位於綠川旁的舊倉庫投資經營，如果可行，我們願意協助促其進行。

不管公部門將如何運作，中區再發展委員會籌備會的工作將照常進行，繼續擴大組織人員的募集，完成資源地圖的資料整合，再依據商圈需求規劃區段的發展藍圖。

台中市政府都市發展局何肇喜主持「台中市中區再生及永續經營」第二次諮詢會議。

副局長黃福賜及副總工程司賴英錫。

黎淑婷、陳信安、劉立偉三位教授。

大墩社區大學講師呂雪峰、交通局代表、朝陽大學楊敏芝教授。

台灣旅遊協會負責人及秘書長張景雲。

副局長黃福賜所提供具有參考價值舊有的台中市中區行政區域圖。

台灣鐵路 LDK58 號蒸汽機車

台灣鐵路 LDK 58 號蒸汽機車，是日本日立汽車製造株式會社於 1923 年所製造，運用於花東線窄軌之蒸汽機車，總重量 21.6 噸，牽引力 5030 Kg，使用中央緩衝連環聯結器，具有四動力軸及車側水箱裝置，為早期活躍於花東線的主力蒸汽機車。

1982 年 6 月花東線拓寬後停駛，1985 年 9 月 7 日從花蓮港被送往澎湖馬公，贈予澎湖縣立文化中心展示，因海風侵蝕嚴重損毀，旋於 1999 年10月21日經安平港運返台北機廠整修與展示。在鐵路局退休前輩及現職員工努力之下「化腐朽為神奇」終於修復完成，並於 2000 年6月8日在台北機場舉行竣工典禮，次日鐵路節於台北火車站前以嶄新的風貌亮相，隨後再運回台北機場內作靜態展示。

交通部台鐵局為慶祝建國100 年暨台灣縱貫鐵路通車103 周年，訂於10月24日至12月4日舉辦「火車載阮向前行─台鐵百年文物特展」，在台北車站東1門外，展示「LDK58 蒸汽火車+LDR2201柴油客車」，呈現台灣早期的鐵道印象。

台鐵表示，LDK58 蒸汽火車平常保存在台北機廠、LDR2201 柴油客車平常保存在苗栗鐵道博物館，為了這次「火車載阮向前行─台鐵百年文物特展」，將運送至台北車站外廊展示，運送作業過程中，將難得一見火車在台北市區街道上運送的景象。

2011/10/24 因事搭乘高鐵前往台北，走出台北車站東門出口的時候，迎面就看到這輛老火車頭擺在那邊展示，原來是交通部台鐵局為慶祝建國100 年暨台灣縱貫鐵路通車103 周年紀念。

蒸汽火車頭的正面。

鐵路局的員工耗費許多心血將老骨董的火車頭修復，歷經長久的歲月及教訓，台灣人終於知道要保存在台灣曾經發生過的歷史文物。

初中時期我曾是搭乘火車上下學的「通學生」，在豐原火車站經常違規「跳車」和「越軌」，蒸汽火車頭燃燒過後的煤屑經常會沾到白色的制服上面，回想起當年在火車上調皮搗蛋的日子真是不堪回首。

這款窄軌的火車頭構造比較簡單，澎湖沒有鐵路，因此被送到澎湖去展示也是有道理的。

台中市中區華爾街的金融區

銀行是商業中心為營利事業單位服務最重要的金融機關，交易行為藉由銀行功能才能迅速擴大交易範圍及買賣金額。台中市中區商業區擁有數量龐大的金融機關集中在一起，表示這各區域的商業行為活絡，也意謂著中區商業區的金融活動仍然興盛，在研究中區再發展的因素必須加以慎重考慮。

將來若是要使中區的商業發展有更明顯的改善，也需要各金融機構的配合而相得益彰，所以中區的再發展資源必須容納中區華爾街的金融區。

彰化銀行所標示的位置就是中正路及自由路口，台中銀行位於民權路與自由路口，還有許多家銀行並沒有被標示在地圖上面。

遠東國際商業銀行台中自由分行，台中市中區自由路二段131號。

彰化銀行是台中市成立的第一家商業銀行，此處原為彰化銀行總行，現為彰化銀行營業部，台中市中區自由路二段38號。

中國信託商業銀行台中分行，台中市中區民族路 50 號 1 樓。

台中商業銀行總行民族大樓，台中市中區民族路45號。

元大銀行位於台中市中區民權路66號，目前整建中，暫時在自由路及民族路口營業。

三信商業銀行台中分行，台中市中區市府路59號。

台灣銀行中台中分行，台中市中區市府路59號。

合作金庫銀行新中分行，台中市西區民權路91號。

中華郵政台中民權路郵局，台中市中區民權路 86 號。

台灣企銀民權分行， 台中市中區民權路 84 號。

合作金庫銀行台中分行，台中市中區自由路二段 2 號。

國泰世華銀行台中分行，台中市西區自由路一段148 號。

第一銀行台中分行，台中市自由路一段 144 號。

台灣銀行台中分行， 台中市西區自由路一段 140 號。

永豐銀行台中分行，台中市西區自由路一段101 號。

土地銀行台中分行，台中市中區自由路二段 1 號。

台中太陽餅街

台中市自由路早期有許多家糕餅店販賣台中名產鳳梨酥及太陽餅，其中一家太陽堂餅店位於自由路 23 號，由於它的店名與太陽餅接近，又是歷史悠久的老店，因此大家都把太陽堂餅店當成是太陽餅的發源店名，競相開設與太陽堂相關店名的太陽餅店。

除了要前往高速交流道附近的台中港路及大雅路，路旁有許多來歷不明的太陽餅店之外，自由路太陽堂餅店的左右鄰居也開設了許多家太陽餅店，每家都企圖魚目混珠，號稱自己是太陽餅老店，反而是最老的太陽堂餅店行事低調，從來不曾與人爭執誰是創始店，因為連太陽堂餅店都不敢自居台中市的太陽餅是由他們開始賣起的。

外地來的消費者搞不清楚這些太陽餅店有甚麼區別？只知道到台中市的自由路可以買到道地好吃的太陽餅，因此每一家太陽餅店的生意都很不錯，各自擁有死忠的支持者，慢慢的讓自由路形成太陽餅街，尤其是近幾年來市政府與台中市糕餅公會及自由路商圈，每年十月在台中公園合辦慶祝太陽餅文化節買一送一的活動，自由路太陽餅街上的太陽餅店生意越來越好，太陽餅街的名氣也逐漸響亮到應該順勢規劃，讓這一條街的景觀及服務項目更能名符其實，將來成為到台中市觀光的消費者必到之處。

從自由路居仁街口的路橋上，往北邊拍照所看到台中市金融區及太陽餅街的景象。

聯翔食品

九個太陽

魏清海太陽餅老店

宝泉食品

元明太陽餅店

21 號太陽堂太陽餅店、23 號太陽堂餅店、25 號太陽堂老店、27 號太陽堂老舖。

由民族路阿明師太陽餅店望過去的台中市自由路太陽餅街。

江慶洲與鄭于容的婚宴

2011/10/22  致力於台中市南屯區水碓聚落登錄保存工作的江慶洲先生和鄭于容小姐的婚宴，今夜在他們最喜愛的水碓活聚落請總舖師辦桌宴客。

阿洲是個快樂又認真的年輕人，婚前帶著于容參加活動與我有數面之緣，卻不明確的告訴我他們之間的關係，要結婚宴客又不通知我，是劉老師打電話威脅他才與我聯絡邀請，請帖也是到了現場才拿到。

席上好友同聚一桌舌槍唇戰，據陳炅宏的描述如下：「從阿洲結婚、到小三﹝生三個小孩﹞、瑞成堂被損週一滿月記者會、原住民保留地、巿長下台、中區再發展、國立大學、國際會展中心、再到國際觀、國姓爺、和平協議、吃頓飯比研討會還累！」

江慶洲先生和鄭于容小姐的結婚請帖。

我們那一桌的人。

新郎新娘敬酒。

劉老師拍的照及說明：新郎官，兩個口最大。許細妹、黃慶聲、何澄祥、葉晉玉和江慶洲。

小來生日寫生比賽頒獎典禮

2011/10/22 上午九時，台中市惠來遺址保護協會，在大墩文化中心視聽室舉行小來生日寫生比賽頒獎典禮。2003年9月30日惠來遺址小來出土，之後惠來遺址協會奔波於搶救遺址工作，於台中市政府認定為市定遺址後，惠來遺址協會正式轉型為教育導覽的工作，每年惠來遺址協會都會邀請各國小小朋友舉辦寫生比賽來慶祝小來出土，也藉此機會進行導覽讓大家認識惠來遺址。

今年特別邀請台灣本土畫家陳來興進行創意畫風評審，以及黃大筆老師進行兒童繪 畫風格的評比。所以這一次同學畫風都呈現多彩創意的風格，前三名分別由大新國小鍾雨昀、羅名全以及瑞城國小張雅慧獲獎。

台中市政府文化局局長葉樹姍及惠來遺址保護協會理事長劉曜華教授，分別都臨時有事無法親臨會場，因此由文化局副局長曾能汀、惠來遺址保護協會顧問何澄祥及文資中心主任張佑創擔任頒獎人。

文化局副局長曾能汀致詞。

大墩文化中心視聽室典禮會場。

何澄祥與文化局副局長曾能汀交談。

惠來遺址保護協會顧問何澄祥致詞。

頒獎人與受獎小朋友合影留念。

惠來遺址保護協會工作人員洪小雯。