中區再發展需要引進物業管理

中區商圈沒落已久，市區之內到處都是老舊的房子以及緊閉門窗沒有營業的店面，能夠擁有中區土地的業主，大都是過去曾經在此獲利的商人，隨著市區的沒落蕭條，沒有新的投資者到這裡做生意，他們也只好無可奈何的將黃金店面廢置，業主本身不是退休就是落腳在別的地方，因為缺乏管理的能力，情況越來越不樂觀。

此時進行中區商圈再發展的計劃，除了規劃商圈地段的用途改造之外，必須成立物業管理的大型商業機構，協助業主整合屬於個人資產的投資效益，否則私人利益的考量將會嚴重妨礙整體空間的發展計劃。以下摘述為基本概念。

物業管理

「物業管理」是物業的一種增值服務，除了提供建築物內勞務與服務，以延續建築物壽命與使用的基本需求外，更應藉由營運管理增加收入，以提升不動產與土地的價值。 物業服務項目包括：警衛保全，清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。

物業管理是與建築物使用有關的管理服務，他的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。

物業之意義

所謂「物業」者，乃指不同型態不動產之泛稱，包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」，若以建物使用型態區分，則可分為：

1. 商業物業：商業大樓、辦公大樓。
2. 商店物業：商場、商店街、購物中心。
3. 工業物業：工業大樓、大型廠房。
4. 住宅物業：住宅大樓、大型社區、別墅。
5. 專用物業：酒店、醫院、百貨公司、學校。
6. 休閒物業：渡假村、俱樂部、遊樂場。
7. 公共物業：公園、車站、大會堂、運動場。
8. 綜合物業：在同一建物內有一種以上之使用型態者。

上列各項物業分類舉例，還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。

物業管理之範疇

「物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。

一、投資管理：其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值，為所有權人創造最大之不動產投資報酬，其主要之業務內容包括：

1. 物業投資開發可行性評估：例如土地開發，使用型態可行性研究，建物重建、改建或整修計劃，投資分析等相關作業項目，以提供業主作為投資決策之依據。
   
2. 物業使用規劃及代理執行：針對專案之管理，提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議，協助業主選聘各項工程專家顧問，並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃，確定能在預算中如期完工，以達成業主之目標。
   
3. 租賃管理及仲介銷售：包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定，區域市場分析，交易程序之顧問諮詢等相關服務項目，促成業主達成取得或處置建物之目的。

二、建物管理：其目的是對物業之實體設施，作有效機能維持正常運作之監督控制，讓使用者擁有高品質之建物使用環境，並為所有權人維持且保有建物之最高價值，其主要業務內容包括：

1. 安全管理：如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等。
   
2. 設備管理：如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。
   
3. 衛生管理：如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。
   
4. 行政及財務管理：如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。
   
5. 代理及生活服務：如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。﹝摘自維基百科﹞